高層マンションが値下げする日
東京・大阪・名古屋の高層マンションを購入しているのは、一部の個人と投資ファンド。現在、サブプライムローン問題をきっかけに首都圏の高層マンションの在庫数が増えていく傾向にある。
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都内の一等地高層マンションは依然強い
サブプライムローン問題でアメリカ(米国)からの投資が縮小しても、元気のある中東やアジアの資金が代替する可能性がある。また外資系の投資銀行がリスクを取ってさらに買い進める可能性もある。
実際に、中国の資産家が日本の高層マンションを10件まとめて購入する例もある。

過去のバブル崩壊に学び、今回は局所的な価格調整はあるが、バブル時のような地価の下落はないだろうと予測する。
郊外の高層マンションであれば、値崩れの傾向がすでに出てきているが、都内の一等地となると、まだまだ読めないところはあるだろう。

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新築分譲マンションの値下げ
投資対象で需要のない高層マンションや、在庫を多く持っている住宅供給公社などが値下げの対象と考えられるが、大型分譲マンションで値下げの事例があるので紹介したい。
値下げの背景としては、近年の建築資材の高騰などで分譲マンションの価格が毎年上がっており、この価格高騰に購入対象者がついていけなくなったのが考えられる。
この傾向は、首都圏の郊外のマンションから徐々に出てきている。

<ココロコス東京久米川の値下げ事例の記事>
新日鉄都市開発と東京建物が、昨年7月から販売している「ココロコス東京久米川」(406戸)。西武新宿線久米川駅から徒歩10分の立地で、3LDKと4LDKの2タイプの部屋がある分譲マンションだ。この物件で今年1月、大胆な価格改定が実施された。
例えば、3158万円の3LDKが2350万円に下げられるなど、全戸で20~25%程度の一斉値引きだ。同マンション2街区のうち1街区が今月竣工(しゆんこう)する予定で、「販売スピードを速めるのが目的」(担当者)。値下げ前は半年で約100戸売れていたが、値下げ後は2カ月で同数が売れ、販売のスピードは3倍に跳ね上がったという。
この種の“売り急ぎ”傾向が、「郊外のマンションを中心に増えている」と分析するのは不動産経済研究所(東京都新宿区)だ。マンション価格の高騰と実需の乖離(かいり)が背景にある。

サザンパークプレミアム(ココロコス東京久米川サクラ街区)公式HP

<参考記事>
マンション値崩れ再び? 郊外では20~25%引きの例も

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需要のない高層マンション
近年、右肩上がりに地価上昇をしてきていたが、このペースに鈍りが見られてきている。
在庫を多く持っている高層マンションでは、当初に予定していた維持管理費などのお金を徴収できず、赤字覚悟でマンションの価格を下げて販売するという「禁じ手」を使った例もある。
最近ではこのような不当なマンション価格の値下げについて、住宅供給公社に高等裁判所で賠償命令が下られた例もある。(地方裁判所での一審では敗訴し、控訴)
いずれも公社(国の全額出資によって設立される特殊法人)の案件で、現在民間では調べる限り出ていない。
今後、マンション在庫を抱える公社や民間の会社が、在庫処分のためマンション価格の値下げをしなくてはいけない日がくるのかもしれない。

参考:多摩ニュータウン:コープタウン見附橋
参考:兵庫県住宅供給公社:マリナージュ芦屋

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不動産会社への聞き込み調査
サブプライムローン問題が表面化しはじめた2007年7月に不動産販売(マンション、戸建て、土地)の経営事情をヒアリングすると、2007年4月と比較して、経営が悪化している会社の比率が多くなっているとのことだ。
不動産会社の中には、マンション販売の見通しの悪さに、マンション建設用に仕入れた土地を開発せずにそのまま転売したケースすら出てきている。
2008年3月の決算期には、売却価格を下げてでも売りたいという企業を増えてくると予測できる。

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東京都港区の高層マンションの例
東京湾近くにそびえ立つ高層マンション。こちらのマンションは夜になっても灯りがついている部屋はまばらのようだ。
その理由は、ファンドが投資目的で購入したが、期待通りの利回りを確保することができず、手放すことを決めた。
ところが買い手が進まず、中古市場で浮遊している状況という。
また都心部の築浅マンションも売れないケースが増えてきている。

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