高層マンションが値下げする日
東京・大阪・名古屋の高層マンションを購入しているのは、一部の個人と投資ファンド。現在、サブプライムローン問題をきっかけに首都圏の高層マンションの在庫数が増えていく傾向にある。
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ノンリコースローン
ローン返済ができなくなったときに、担保になっている資産以外に債権の取り立てが及ばない非遡及型融資のこと。アメリカで主流のローン。
日本では、融資対象の不動産を担保に取ったうえに追加担保や個人保証を求めるリコースローン(遡及型融資)が一般的。
ノンリコースローンは、担保割れの状態になっていてもほかの資産からの回収ができないために、厳密で精度の高い評価が必要になる。
また、一般のローンより金利は高めになる。

出典:yahoo不動産
ノンリコースローン 【のんりこーすろーん】

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マンションの需要バランスが崩れる
簡単に銀行からの融資を受けられなくなった投資ファンドは、より収益性の高い物件を保有していないと、資金取りが苦しくなる。
すると、必然的に今までと同様に投資を行うことのできる投資ファンドの数は減ってくる。数が減れば、投資用のマンション購入が減り、マンションは供給過多になる。
また今までマンションを投資対象として購入してきたファンドが利回りを効率よく確保できるオフィスビルや商業施設にシフトしているという。
こうした時代の流れが、投資ファンド向けに建設してきたマンション在庫を一層増やすことになっている。

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投資ファンドと銀行の関係
一般に投資ファンドは投資家からの資金に加えて、投資物件を担保にしたノンリコースローンと呼ばれるローンを設定し、物件購入の資金を調達する。
そして銀行はこのローン債権を束ねて証券化し投資家に販売する仕組みになっている。
投資家の購買意欲が高い頃は、この証券化商品は利回りが低くても売れているため、投資ファンドが銀行から受けるローン金利を低く抑えられていた。
しかし、投資家の購買意欲が低くなれば、証券化商品の利回りを高くして販売せざる得なく、そのため銀行の投資ファンドへの融資体制が厳しくなっている。

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投資ファンドへの資金流入が縮小
サブプライムローン問題をきっかけに、マンションの有力な買い手だった投資ファンドへの資金流入が縮小してきている。
日本の不動産は海外資金の流出入に大きく影響を受ける構造になっているため、海外投資ファンドが日本の不動産を売却したり購入を見送ると、大きく影響を受けることになる。
またサブプライムローン問題は、銀行の投資ファンドへの融資体制にも厳しさが増しているという。

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